民商案例

打官司维权的人都有两大难关，一个是是否能获得胜诉判决在法律上确定自己的合法权益，一个是胜诉判决的执行能否到位，让钱真正到自己的兜里。

近些年来，诉讼案件数量大幅增长，执行难已经成为一个社会问题，执行不了的胜诉判决被称为“法律白条”。在此情况下，穷尽方法找到可执行财产成为了执行环节的重中之重。

如果被执行人没有任何的车辆、商品房、存款，名下仅有一套农村自建房，根据房地一体原则，自建房的强制执行与宅基地使用权的分配关系密切，而众所周知，宅基地使用权只能在本集体经济组织内部自由转让，在这种情况下，这类房屋可以被强制执行吗？

《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第24条规定：人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。目前很多法院也已存在相关执行措施的实施，以上说明，自建房是可以被强制执行的，但是在执行的过程中存在一定的限制。

司法实践中，一般是如果被执行人有其他的财产优先执行其他财产，如果仅有宅基地上房屋具有执行价值，再考虑启动对该房屋的强制执行。司法拍卖的过程中，参与竞拍的人员必须是符合条件的同集体经济组织成员，且竞拍时没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配的条件。同时，执行法院应对竞拍限制进行说明，并对竞拍人员的身份进行审核。

因以上竞拍条件较为苛刻，如无符合条件的人员，申请执行人可与法官沟通商议，将房屋交由申请执行人进行管理并设置具体年限，由申请执行人一次性获得该房屋在年限内的使用权，并以此折抵执行款项，在此期间，申请人执行人可以在法律规定的范围内对该房屋进行使用、收益（如对外出租等）。

需注意的是，目前的法院强制执行流程较为“固定”，如有以上需求需主动与执行法官沟通，主动推进实施。

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