民商案例

什么是康居房

康居房类似于经济适用房，但又不同于经济适用房，本身是国家和党通过提供贷款和各地地方自有资金筹集建设的房屋，最终的建设成本由国家、单位、个人共同负担。

康居房主要是面向特定的中低收入家庭，对于符合条件的家庭可以适当贴息，康居房的设计应当符合一般职工住宅设计标准，市政和生活服务配套设施应齐全，一般为单元式楼房住宅，从房产性质上来看和普通商品房、军产房、校产房一样属于产权房。

因为康居房属于社会主义市场经济条件下的具有社会保障性质的福利性住房，所以全国各地都有康居工程政策文件。比如北京地区1996年以前的康居工程旨在为解决人均居住面积3平方米以下住房困难户的住房问题，其次解决人均居住面积4、5平方米以下的住房困难户的住房问题。2000年以前工程旨在为解决人均居住面积4平方米以下住房困难户的住房问题，其次解决人均居住面积5、6平方米以下的住房困难户的住房问题。

另外，经济适用房上市交易需要满5年，但康居房没有上市的时间限制，房本有了就可以上市交易。

借名买房及相关法律规定

借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。一般来说，政策性住房是国家给予特定人的福利，其主体、价格等均由国家、政府明确规定，具有明显行政管理性质，份额分割、实际权利人等内容无法通过民事行为进行约定，如果对此类房屋存在借名买房事实应属无效。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》曾对此问题作出针对性的规定：第十六条 借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。

但因康居房涉及年代较为久远，考虑历史性遗留问题的存在，同时该指导意见明确：第六条 出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。即根据“老房”适用“老政策”的情形，2008年4月11日前存在的康居房借名买房合同关系可以主张有效，如果借名人可以证明自己和现登记人之间存在借名买房合同关系、购房款系自己支出、购房后自己一直实际占有房屋等关键事实，则可认定借名人是房屋的真实权利人。

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